Tato stránka využívá cookies. Ne, to není žádné cukroví, ale soubory, díky nimž například nemusíte znova zadávat stejné údaje, když už jste je jednou vyplnili (více informací). Beru na vědomí

Na tomto místě jsme připravili přehled 4 daní kolem nemovitostí:

1. daň z nabytí nemovitostí (při koupi nemovitostí), dříve daň z převodu - tu vám pomůžeme vyřešit, vyplníme daňové přiznání, v případě potřeby zajistíme znalecký posudek nebo vyplníme formuláře pro směrnou hodnotu. Daň se hradí se do 3 měs. po převodu nemovitostí ze zdrojů kupujícího. Poplatníkem daně je od 1.11.2016 pouze kupující, rozhoduje datum podání návrhu na vklad kupní smlouvy, dříve to byl prodávající nebo podle dohody v kupní smlouvě.

 Dne 5. srpna 2016 byl ve sbírce listin vyhlášen zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Novela platí od 1. listopadu 2016.   Přesné znění najdete na www.zakonyprolidi.cz

   * formuláře aktuální -  k vyplnění v počítači si vyberte v tabulce " interaktivní tiskopis", za manžele stačí vyplnit vše pouze 1x, kam se uvede 2. manžel je solidární poplatník - řádek č. 20 a dál,  vyplníte i přílohu podle typu obchodu

* pokud nabývá nemovitost více osob, lze v kupní smlouvě zmocnit jednu osobu pro podání DP, jinak si každý podá své DP

http://www.financnisprava.cz/cs/danove-tiskopisy/databaze-aktualnich-danovych-tiskopisu?rok=2018&tiskdruh=TDFU&dan=T_WEB25

* pokud máte v kupní smlouvě uvedeno, že kupující přebírá i nějaký závazek za prodávajícího, např. zůstatek úvěru vůči SVJ, SBD ve výši.., tak bude finanční úřad požadovat doložit zůstatek ke dni podání návrhu na vklad a daň se bude počítat z kupní ceny + závazek 

* v případě, že je prodávající plátce DPH (např. developer) a nelze vyčíst z kupní smlouvy částky bez DPH, požádejho ho o  konečnou fakturu s kupní cenou jednotlivých nemovitostí uvedených v kupní smlouvě s vyčíslením DPH. Do přílohy N vyplníte kupní cenu bez DPH a daň spočtete z částek bez DPH.

* pokud spadají všechny vaše nemovitosti uvedené v kupní smlouvě do kategorie osvobozených, stejně musíte jako kupující podat daňové přiznání, na formuláři:

http://www.financnisprava.cz/assets/tiskopisy/5551_3.pdf?201707031342

tam je potřeba vše zdůvodnit, doložit kupní smlouvu, vyrozumění o vkladu, rozhodnutí o kolaudaci, pokud ho již na FÚ nedoložil jiný kupující ze stejného domu. Pozor na skutečnost, že nejsou osvobozené podíly na pozemku, pokud nejsou součástí jednotek. Pak musíte vyplnit normální formulář (obálku DP) a osvobodit v příloze č. 1 jen ty jednotky a pozemky, na které se osvobození vztahuje, udělat formuláře na směrnou hodnotu na vše!  

Důvody osvobození, pokud nejsou hned jasné,  lze napsat na formulář č. 1 (např. s jakou bytovou jednotkou je garážové stání užíváno, nemusí být ve stejném domě, stačí ve stejném městě).

 

   * směrnou hodnotu pro daný rok zjistíte pohodlně v tabulce. http://smernahodnota.financnisprava.cz - nelze však použít, pokud máte trvalé porosty, další stavby na pozemku (bazén, sklady, studně), výhodné hlavně pro byty v Olomouci, chaty  v okolí (při znalosti parametrů pozemků)

    * na směrnou hodnotu na podíl na jednotce garáží v bytovém domě vyplňujte formulář nebytové jednotky + pozemek,

      formulář na "garáž" je na samostatnou stavbu garáže, na hromadnou garáž (v objektu garáží) nelze zpracovat směrnou hodnotu

   * u RD se stromy a složitější nemovitosti doporučuju řešit se znaleckým oceněním pro FÚ, máte pak klid od FÚ, najdete   v menu http://www.olreality.cz/kontakty/stavebni-odbornici/text/9636/

   * cenová mapa stavebních pozemků v Olomouci: http://apps.hfbiz.cz/apps/olomouc/cm/

   * cenová mapa pozemků v Brně: http://www.brno.cz/mapy/   ...i další info o územně plánovací dokumentaci

   * povodňové pásmo zjistíte na :  https://riskportal.intermap.cz

      prověřeno:  Olomouc - ulice Schweitzerova - zóna 2 -  s nízkým nebezpečním, Brněnská ul. zóna 1 - se zanedbatelným rizikem výskytu povodní.

Činí-li daň z nabytí nemovitých věcí méně než 200 Kč, daň se neplatí.

Osvobození daně z nabytí i novostaveb: https://www.novinky.cz/finance/485318-dan-z-nabyti-nemovitych-veci-se-neodvadi-u-novostaveb.html

       

 

2. daň z příjmů -  při pronajímání nemovitostí uvádíte svoje příjmy a výdaje do přílohy č. 2 daňového přiznání, každý rok,

                       -  daň hradíte do 31. března za uplynulý rok, příp. do 30.6. s daňovým poradcem, použijete růžové formuláře        

                          -   další podrobné info v našem článku v podmenu  http://www.olreality.cz/finance-dane/dan-z-prijmu-pri-pronajmu-bytu/text/10788/

 * při prodeji nemovitostí: 

Zdanění příjmů z prodeje nemovitostí (mimo obchodní majetek) se řídí pravidly, která stanovuje  Zákon č. 586/1992 Sb.

§ 10 zákona o daních z příjmů, pokud ovšem nejsou příjmy osvobozeny. Nárok na osvobození je definován v § 4 odst. 1 písm. a), b) a u) zákona o daních z příjmů.

Osvobození od daně z příjmů se týká:

  • příjmů z prodeje nemovitosti, kde jste bydleli dva roky bezprostředně před prodejem,
  • příjmů z prodeje nemovitosti, které jste vlastnili déle než 5 let, nebo
  • příjmů získaných formou nabytí vlastnictví jednotky jako náhrady za uvolnění bytu či jednotky.
  • při nesplnění výše uvedených podmínek -  použití získaných financí na vlastní bytové potřeby.
  •  
  • Do lhůty pěti let lze započítat dobu vlastnictví zůstavitele, pokud prodávající nabyl nemovitost dědictvím v řadě přímé (rodiče, prarodiče) nebo po manželovi.

    V ostatních případech činí daň 15% a je možné uplatnit výdaje na dosažení příjmu (např. kupní cena při nabytí nemovitosti, náklady na rekonstrukci apod.). K jejímu přiznání slouží Přiznání k dani z příjmu fyzických osob, které se podává do 31.3. roku, který následuje po roce, kdy byla nemovitost prodána a vznikl neosvobozený zisk z jejího prodeje.

  • Podrobnější informace: budete danit podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Dani podlehne příjem, který je snížený o výdaje podle § 10 odst. 5 zákona.
  • podrobněji: autorka p. G. Hájková: http://www.mesec.cz/aktuality/prodali-jste-loni-nemovitost-ne-vzdy-kvuli-tomu-musite-podavat-danove-priznani/
  • jak nahlásit osvobození: https://www.novinky.cz/finance/498678-prijmy-osvobozene-od-dane-kdy-je-musite-oznamit-financnimu-uradu.html

       

3. daň z nemovitých věcí - řeší všichni klienti, kteří v uplynulém kalendářním roce prodali nebo koupili nemovitost. Změny hlásíte vždy a pouze v lednu následujícího roku na finančním úřadě (FÚ), podle stavu k 1.1.  Všechny formuláře jsou modré. Daň vám FÚ vyměří, zašlou složenku k úhradě, splatnou do 31.5., příp. ve 2 splátkách do 30.11., pokud je daň vyšší než 5000 Kč za daný FÚ.

                         -  více se dozvíte na : https://www.mesec.cz/danovy-portal/dan-z-nemovitych-veci/

                          -    cenu půdy najdete v odkazu podle kódu katastrálního území včetně vyhlášky na:  http://farmy.cz/cena-pudy/

                         -  prodávající nemovitostí za uplynulý rok se z placení daně odhlásí ( podáním dílčího nebo řádného DP s poznámkou - Prodáno v roce..., nic nemusí počítat), kupující se naopak k placení daně přihlásí, (dílčím nebo novým DP) a to na finančním úřadě v místě nemovitosti, v úředních hodinách v Olomouci  po + st 8 - 17 hod,

                           * kontakty na všechny finanční úřady: http://financni-urady.cz/

- s sebou na FÚ si vezměte kupní smlouvu, nový LV kvůli výměrám pozemků, velikost zastavěné plochy (změřte si z katastrální mapy na www.cuzk,cz předem),  budete potřebovat vědět i rok kolaudace. Modré formuláře (na stavby a na pozemky) si můžete doma stáhnout a připravit z uvedeného odkazu nebo si je vzít v hale na FÚ a na místě na chodbě předvyplnit, co víte. Pak je předáte správné pracovnici, v Olomouci vše v 1.NP, správné dveře najdete podle svého příjmení nebo obce, kde je nemovitost. Pracovnice FÚ vše zkontroluje, doplní potřebné koeficienty, nebo váš pošle znovu vyplnit, bývají velmi ochotné. Na závěr provede zápis údajů do jejich evidence, zkontroluje s katastrem nemovitostí a sdělí výši daně.

* Pokud došlo před prodejem pozemku v uplynulém roce k rozdělení parcely geometrickým plánem, má tudíž nová parcelní čísla, budete muset vyplnit příslušný list pozemků celý znovu. K tomu vám obvykle pracovnice FÚ vytiskne současný list a objasní, jak upravit.

* Pokud došlo za uplynulý rok k digitalizaci a úpravám výměr pozemků, které vlastníte, pracovnice FÚ vás vyzve (většinou mailem) k podání dílčího DP na parcely, kde se výměra změnila. Celkový přepočet si provede sama, daň se změní jen nepatrně. Vyplníte tedy obálku + příslušné listy k pozemkům.

* Na FÚ by měl jít u majitelů - manželů nebo ze spolumajitelů ten, na kterého je podáno původní dańové přiznání k této dani a chodí na jeho jméno červené složenky/poukázky vždy v květnu, jelikož bude nahlašovat pouze změnu, (odhlásí prodanou nemovitost nebo přihlásí novou nemovitost), musí podepsat formuláře. DP lze donést na podatelnu FÚ i pro další pracoviště FÚ, přepošlou jim sami.

* Další roky už nic hlásit nemusíte, jen vám budou chodit složenky na úhradu daní. Budete-li potřebovat pomoci s podáním/vyplněním formulářů na tuto daň, dejte vědět, můžeme na FÚ v Olomouci zajít s vámi a poradit na místě, ale není to složité.

    

4. Daň z přidané hodnoty - DPH řeší Zákon č235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty :

                             aktuální znění: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/dph/uvod.aspx

4.1 DPH při pronájmu: - když je pronajímatel plátce DPH:

Pokud je nájemce plátce DPH a prostory využívá pro svoji podnikatelskou činnost, pak pronajímatel má právo volby a může zvolit fakturaci bez DPH nebo s platnou sazbou DPH. Pronajímatel většinou preferuje nájemce - plátce DPH, aby si mohl uplatnit odpočet DPH, hlavně u nových jednotek, kanceláří. Řešením je pro nájemce založení s.r.o. a být plátcem DPH, ikdyž poskytuje služby (např. zdravotnické) osvobozené od placení DPH.

Pokud je nájemcem nemovitosti neplátce DPH, pak je nájem osvobozen od DPH (viz §51 zákona o DPH).

U služeb pronajímatel účtuje DPH vždy, tj. pro plátce i neplátce. Plátce si uhrazené DPH vždy započte, má tedy energie/služby levnější, neplátce hradí služby + DPH.

     

 

- když je pronajímatel fyzická osoba - neplátce DPH:  Pronajímatel DPH neúčtuje nikomu, ani u služeb ho nemůže vyčíslit, proto budou energie a služby pro plátce dražší, pro nájemce neplátce DPH žádný rozdíl není, nájemné i služby bude mít stejně drahé jako od plátce DPH.

 

4.2 DPH při prodeji nemovitostí: řeší se pouze tehdy, pokud je prodávající plátce DPH, např. developer, stavební společnost.  Plátci mají své účetní, dobře se orientují ve výši sazby (15 % nebo 21%), kdy účtovat, vystaví daňové doklady. Při obchodech mezi fyzickými osobami - neplátci DPH, se DPH při převodu nemovitostí neřeší.

Od 1.1.2016 se hradí DPH i ze stavebních pozemků, které byly zatím od DPH osvobozené, opět se platí pouze při převodu od plátců DPH.

***

5. Další užitečné odkazy k daňové problématice:

5.1. Osvobození od daně z příjmu při darování:

https://www.penize.cz/nemovitosti/298655-jak-prenechat-majetek-darovani-nebo-dedictvi-co-se-vic-vyplati

 

***

Pro konzulatace a zpracování dańových přiznání z příjmu, DPH doporučuju využít služby odborníků:  Naše zkušená a chytrá účetní je:

ÚČETNÍ  KANCELÁŘ Šafková s.r.o.
Kontakt: 776 570 886, kancelář v přízemí budovy Stupkova 952/18b, 779 00 Olomouc
www.ucetni-olomouc.eu

zpracovala: Eva Lachová, 30.12.2015, aktualizace 26.10.2016, 11.12.2017, 5.3.2019

 Pokud by některý uvedený odkaz nebyl časem funkční, dejte mi prosím vědět. Děkuji. eva.lachova@seznam.cz
 

 

 

 

 

 

 

 

OL reality s.r.o.
Stupkova 952/18, Olomouc, 779 00
Mobil: +420 603 541 434
IČ: 041 49 441
eva.lachova@seznam.cz
www.olreality.cz

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek