Tato stránka využívá cookies. Ne, to není žádné cukroví, ale soubory, díky nimž například nemusíte znova zadávat stejné údaje, když už jste je jednou vyplnili (více informací). Beru na vědomí

Jak se daří pronajímat byty v Olomouci, na jaře 2019?             

Každou chvíli někdo z majitelů bytů zavolá/napíše s dotazem – „Najdete nám slušného platícího nájemníka?“ Tady je shrnutí aktuální situace a naše doporučení.

Běžné statistiky na www.sreality.cz v Olomouci jsou: k pronájmu 120 až 170 bytů, všech velikostí, ve všech lokalitách, málo domů k pronájmu (do 5 ks), ale na prodej 750 bytů, velká část v novostavbách. Část bytů si lidé stále pořizují na budoucí pronájem, tak očekávám, že počet bytů k pronájmu vzroste na cca 200 až 250 ks.

Nejhůře se nám pronajímá od listopadu do ledna, kdy je zima, brzy tma, není chuť na změnu, a v červenci, kdy je naopak horko, začínají dovolené a těžko se domluví termín na jednání s majiteli, nájemci, zástupcem realitní kanceláře (dále jen RK). Nejlepší je to na jaře a v srpnu, kdy hledají nové bydlení i studenti vysokých škol, rodiny se chtějí přestěhovat během prázdnin kvůli školce, škole.

V sousedním Šternberku (město s 15 tis. obyvateli, jen 20 km od Olomouce) je jiná situace – 6 bytů na pronájem, 16 bytů na prodej. V každém městě je to jinak, máme zkušenosti hlavně z Olomouce a Šternberku.

Najít dobrého nájemníka nám trvá obvykle 1 měsíc (tj. podpis rezervace), záleží nejvíce na tom, jak je pronajímatel rozumný a jaký je byt (volný či obsazený, v jakém stavu, v jaké lokalitě, jaká omezení stanovil). Nájemce se chce obvykle stěhovat za 1 až 1,5 měsíce, takže od začátku spolupráce do předání bytu uplynou 1 až 2,5 měsíce. Doporučuju dát si pozor na lidi, co chtějí bydlet nejlépe ještě dnes.  Mají obvykle nějaký problém.  

Jak to bude s pronajímáním bytů v budoucím období? Zájemců bude v Olomouci dost, jelikož je pořád hodně mladých párů, co chtějí spolu začít bydlet, ale do svatby a společných závazků nespěchají. Na koupi vlastního bytu potřebují našetřit vlastní zdroje a hlavně se rozhodnout. Po studiu zůstane v Olomouci i hodně mladých lidí, kteří si chtějí najít dobrou práci, jsou tu vyšší platy než v celém kraji. Na trhu je hodně i starších párů 40+, kteří už s koupí také nespěchají nebo ji ani neplánují. Lidé se stěhují za prací, rodiny vojáků také často bydlí v pronájmu kvůli nejistotě dalšího přeložení manžela. Singl lidé, hlavně slečny, se chtějí osamostatnit od rodičů, nedojíždět do práce, bydlet ve městě a ve svém bytečku. Rozvedení lidé chtějí odejít ze společného bytu, mají často děti na víkendy. Je hodně samotných matek s dětmi, co hledají pěkné bydlení. Vdovy chtějí bydlet poblíž mladé rodiny a pomáhat jim. Další lidé hledají nové bydlení, jelikož nejsou spokojeni se současným bytem (je tam chladno nebo hluk nebo plísně) nebo pronajímatel špatně komunikuje, podle nich moc zvyšuje nájemné. Lidé ve finanční tísni (z různých důvodů) často musí svůj byt prodat a jít bydlet do pronájmu. Lidé s exekucemi si těžko pořídí svoje bydlení, hledají pronájem.

Současně pozorujeme, že zájemci o pronájem jsou čím dál náročnější, hlavně když bydleli v pěkném domě nebo velkém bytě. Nájemci mají rádi nové věci a nové byty, pěkné výhledy a okolí.

       Cyklostezka u domu podél řeky potěší každého - ul. Rokycanova

Majitelé bytů naopak čekají pravidelný příjem a žádné problémy, malé starosti a dobrý stav bytu i na konci nájmu. Náš názor je – zájemců o pronájem bytů bude v Olomouci hodně i nadále, ale musí se „přebrat“. Pronajímání vyžaduje profesionální přístup, a to jak v přípravě bytu, inzerci a prohlídkách, tak při výběru nájemce, přípravě a odladění nájemní smlouvy, předání bytu, dělání vyúčtování, řešení danění a běžných problémů. Už to nepůjde dělat amatérsky, kdy je majitel na vše sám, brzy je unavený z celého procesu a tak výběr nájemce nakonec podcení, použije starou smlouvu nebo obyčejný vzor z netu. Pronájem bytu je vážný obchod, kdy byt za několik milionů pronajímáte většinou cizím lidem za několik tisíc měsíčně a přitom chcete mít klid. Pronájem bytu je pro makléře často složitější obchod, než jeho prodej.

 

Co pomůže lepšímu pronájmu, když je velká nabídka obdobných bytů v inzerci?

* Občas vidíme v inzerci i 10 podobných bytů na stejné ulici. Stává se to často při dokončení nového domu. Pak je potřeba sledovat konkurenční nabídky na trhu a vyhodnotit, zda ty „lepší levnější byty“ rychle zmizí z nabídky nebo naopak inzerát na ten váš byt udělat atraktivnější, to vám makléř navrhne sám. Nejlepší je nespěchat, být trpělivý a současně přemýšlet o vylepšení celého obchodu. Čím dál víc nájemců se ptá, jaký je pronajímatel? Chtějí, aby s ním byla dobrá komunikace, byl vždy příjemný a vážil si jich. Nejde jim jen o byt, ale o dlouhodobý pohodový vztah.

* Doporučujeme pořídit i do nezařízeného bytu pěkné skříně – do předsíně nebo ložnice, do malých místností vestavěné, ale i volně stojící z IKEA, ASKA za pár tisíc jsou super, to mají všichni rádi, že nemusí stěhovat, kupovat, montovat.. a na závěr řešit, co s nimi.

* Zajistěte co nejlepší dojem na prohlídku – tady je pár tipů, co se nám osvědčily:

     • provést velký úklid bytu včetně umytí oken a žaluzií, vyprání záclon,

     • vyměnit běžné žárovky za výkonnější LED žárovky s teplým bílým světlem, hlavně v koupelně, předsíni,

     • kde byly dosud zánovní koberce, pořídit novou vinylovou nebo plovoucí podlahu, koberce téměř nikdo nechce

     • staré spotřebiče (el. sporák s plotýnkami, plynovou troubu) nahradit novými, se zárukou

     • odstěhovat zašpiněné pohovky, nemoderní skříňky, stolky, stará křesla

     • zajistit předem novou výmalbu – bílou nebo ve světlých odstínech, ať vše voní novotou

     • opravit/vyměnit žaluzie na oknech, vše musí fungovat

     • instalovat všechna svítidla, koupit pěkná LED svítidla je ideální, žádné dráty ze zdí

     • pořídit pár kytek, stůl a židle do bytu, regál do spíže, věšáčky, zrcadlo, poličky, věšákovou stěnu do předsíně, botník, rohožku, mop … je to levné, dáte do výdajů a je na dlouho

     • vymalovat sklep, umýt regály, okno..

     • na prohlídky vždy zatopit, stávající nájemníky požádat o potřebnou součinnost.

* Pokud nemáte, tak dokupte k bytu garážové stání/parkovací stání, i když to není přímo v domě, ale poblíž bytu nebo se ho snažte pronajmout, pokud to v lokalitě není bez problému.

* Chybou je i chtít vyšší nájemné, než poradí zkušený makléř. Nájemné nebývá k jednání, jeho „vyzkoušení“ je obvykle ztráta času. Pronajímat je lépe hned za rozumné nájemné, služby uvádět zvlášť a nabídnout spíš bonus za včasný nástup. Než mít byt několik měsíců prázdný, tak je lepší nechat si poradit, co je aktuálně vhodné nájemné a s makléřem se domluvit, co by se dalo udělat pro jeho zvýšení hned nebo v budoucím čase. Pokud chcete pronajmout byt ve starším, nezatepleném domě, je lepší dát odpovídající zálohy na služby a o něco snížit nájemné, zájemci se rozhodují podle celkových nákladů na bydlení, rozdíl je cca 1000 Kč/měs oproti novostavbám kat. B.

* Promyslet věci k jednání – pořízení dalšího vybavení (myčky nebo ledničky) i za mírné navýšení nájmu nebo naopak odstěhování části nevyhovujícího vybavení (postele, pohovka) na začátku se nedá vše vymyslet ideálně, je lépe být flexibilní, u bytů (hlavně v přízemí) je vhodné nabídnout i pořízení nového koberce, pokud nejsou parkety v dobrém stavu nebo pokoj působí chladně.

  

** V současné době platí provizi – odměnu za práci RK nájemce a další odměnu ve výši 1/3 až 1 nájmu pronajímatel, podle sazebníku na www.olreality.cz. Jak bude bytů v nabídce přibývat, tak rychlejšímu a lepšímu nájmu pomůže, když pronajímatel uhradí část nebo celou provizi realitní kanceláře a můžeme do inzerátu napsat „rozumný, vstřícný pronajímatel, hradí provizi RK“, to je veliká výhoda! Za to pak získáte garanci RK na bezproblémový obchod na 1 nebo 2 roky. Podobně to dělají kolegové ve velkých městech již dnes, máme tento model vyzkoušený. Když si propočtete uhrazenou odměnu do průměrné doby nájmu 2,5 roku, je to malá položka. Přednostní inzerce, kvalitní prezentace a čas makléře je další výdaj RK, ale pomáhá.

* Když má makléř klíče od bytu a může dělat prohlídky kdykoliv, když si vzájemně důvěřujete a dobře spolupracujete, komunikujete. Někdy se daří pronajmout byt už na 2. prohlídce (po předchozí komunikaci s třeba 6ti zájemci), ale někdy to chce velkou trpělivost a optimismus, aby i makléř sám navrhl majiteli – „zatím nemám toho správného, jedeme dál“. Je radost pak uzavřít smlouvu s tím nadšeným a ideálním nájemníkem.

** Promyslete důkladně i všechna omezení, zda byt pronajmete jen úplným nekuřákům bez zvířat nebo jste připraveni i na kompromis, např. kouření na lodžii/terase možné, vychovaná vykastrovaná kočka nevadí při navýšení kauce a pojištění odpovědnosti za škody apod. Nejhorší omezení je „bez dětí“. Ideálních nájemníků, co slyšíme "komunikující sympatičtí mladí manželé s velkým příjmem, ještě zaměstnanci, ideálně lékaři nebo učitelé, bez zvířat, nekuřáci s 1 autem"  je opravdu velmi málo, ti si zpravidla byt již koupili.

Poradíme i různé bonusy, které můžete nabídnout po nadějné prohlídce sympatickým zájemcům:

• Když zájemce uzavře smlouvu se začátkem do 14 dnů, tak poskytnout malou slevu /200 Kč z nájmu nebo na 3 měsíce/.  Jistotu nad 12 tis. Kč klidně rozdělte do 2 plateb, ať ten začátek zvládne lépe.

• Nájemci neradi uklízí společné prostory v domě, hlavně muži, jelikož jsou na to sousedé moc nároční a ještě je kontrolují, tak pomůže, když zajistíte úklid u jiné osoby v domě a klidně mu to přeúčtujete ve službách

• garnyže (zakoupení i montáž), když chce nájemce záclony i závěsy a  žaluzie mu nestačí

sítě proti hmyzu do oken, alespoň do ložnic, v létě potěší každého a pak spíš zůstane čistá výmalba. Někdy jsou v pokojích pouze balkónové dveře . Pak otevíravé sítě stojí cca 4000 Kč, tam se můžete domluvit, že nájemce zajistí od dodavatele, kterého doporučíte a buď mu přispějte (1/3 až 1/2 ceny) nebo na závěr nájmu přislibte odkoupení sítí za cca 1/2 pořizovací ceny, pokud budou ve výborném stavu i pro další používání. To je dobrá motivace pro nájemce si o sítě pečovat co nejlépe. Další nájemce pak bude platit obvykle vyšší nájem, takže se to vyplatí.

    Na žaluzie a sítě proti hmyzu máme dobré zkušenosti s firmami www.plastwood-okna.cz a www.zaluziehejl.cz.

• schůdky pro ukládání věcí do vysokých skříní, na mytí oken, lustrů..

zástěna u vany je také časté přání nájemců, aby se mohli pohodlně sprchovat, vyplatí se dát namontovat odborníkovi

• když se nájemce stěhuje z jiného bytu, ocení i předávací vstřícnost, tj. prázdný byt je dobré předat asi o 5 dnů dříve, než je začátek nájmu, ať se nájemce může v klidu stěhovat, kupovat nové vybavení a zvládnout původní byt uklidit a předat. Za toto období se nájem neplatí.

 

Závěr:

Občas mají pronajímatelé obavu, zda realitní makléři vůbec najdou slušného nájemce pro jejich krásný byt a jak dlouho to bude trvat. Můžeme vás uklidnit, že my, realitní makléři, co pronajímáme i svoje byty, zvládneme byty pěkně inzerovat a prezentovat, zajistit optimistické prohlídky, od zájemců zjistit dost věcí, vyzkoušet jak komunikují, zjistit jak žijí, dost věcí prověřit, doporučit toho nejvhodnějšího, vše dobře zúřadujeme. Jsme zkušení „realitní psychologové“.

Zprostředkovali jsme během uplynulých 12 let cca 250 smluv na pronájem bytů a domů, problémy s placením byly zcela výjimečně. Odhadem 1/3 bytů, které pronajímáme, jsme s klienty vybírali a kupovali  i s ohledem na snadné pronajímání. Většinu bytů v naší tabulce (aktuálně 90 ks) jsme pronajímali opakovaně (2 až 5krát),  zajímá nás celý obchod od začátku až do konce, řešíme i ukončení smluv. Zažili jsme hodně různých lidí i situací, vše jsme zvládli a věřím, že to společně zvládneme i v dalších letechKdyž budete potřebovat s pronájmem pomoci, ozvěte se kdykoliv.

             Naše rada na závěr: „Mějte rádi svého nájemníka!“

                         

Ing. Eva Lachová,               tel: 603 541 434            email: eva.lachova@seznam.cz

Mgr. Magda Randýsková, tel: 773 387 677             email: m.randyskova@email.cz

V Olomouci 7.3.2019

OL reality s.r.o.
Stupkova 952/18, Olomouc, 779 00
Mobil: +420 603 541 434
IČ: 041 49 441
eva.lachova@seznam.cz
www.olreality.cz

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek