Tato stránka využívá cookies. Ne, to není žádné cukroví, ale soubory, díky nimž například nemusíte znova zadávat stejné údaje, když už jste je jednou vyplnili (více informací). Beru na vědomí

Jak převzít byt zpět od nájemníka?

Čeká to každého pronajímatele bytu -  na závěr nájmu zkontrolovat byt, sepsat předávací protokol, vyúčtovat zálohy na služby, vrátit jistotu/kauci a celý vztah v klidu ukončit.

Tento článek bude pro ideální stav – nájemník zatím platil spolehlivě, komunikace byla bezproblémová, byt jste během nájmu min. 1x ročně zkontrolovali, smlouva končí podle sjednané doby nebo předchozí písemné dohody, na začátku nájmu jste sepsali pečlivě předávací protokol, dělali pravidelně vyúčtování služeb (min. 1x ročně), žádné varovné signály nemáte. Nájemník počítá s vrácením jistoty/kauce.

Občas nájemníka napadne, že už nebude platit poslední nájem, jelikož si to pronajímatel nakonec přeci zúčtuje se složenou jistotou/kaucí, že to bude méně práce a zavolá vám to. Na to veliký pozor!! Nepřistupujte na tento návrh, naopak požadujte placení podle smlouvy až do konce, jinak mu zrušíte veškerou motivaci, aby byt předal v pořádku a závady odstranil. Klidně mu přislibte urychlení vyúčtování a vrácení jistoty hned po předání bytu, ale jistotu ve výši min. 1měsíčního nájmu  (u bytů zařízených/se zvířaty i větší) si ponechejte k závěrečnému vyúčtování.

Jeden až dva týdny před koncem doby nájmu se s nájemcem domluvte a jděte na kontrolní prohlídku stavu bytu s cílem ujasnit si drobné opravy, malování, stěhování. Předem si znovu přečtěte podepsanou nájemní smlouvu včetně dodatků,  zkontrolujte  platby za celou dobu nájmu, znovu přečtěte počáteční předávací protokol, nejlépe i předpis o provádění drobných oprav (poslední je nařízení vlády č. 308/2015 Sb.), na který jste smlouvu odkazovali, svoje dotazy a obavy konzultujte s makléřem. Domluvte si prohlídky pro další zájemce o pronájem bytu, pokud nemáte již vyřešeno.

Prohlídka je nejlepší za denního světla, když není v bytě za nájemce přítomno moc lidí a vy jste v pohodě. Cílem je zjistit, zda je opotřebení obvyklé, to je totiž zahrnuto v nájemném, nebo bude potřeba se domluvit na malování, větších opravách a kolik času na to bude potřeba, abyste si nekomplikovali další nájem. Pobavte se, zda vám chce nájemník něco odprodat, možná si smontoval velké skříně, pořídil garnyže, poličky, pěkné osvětlení nebo se stěhuje do zařízeného bytu a nabízí i další věci se zárukou, návodem, v dobrém stavu. Může to být výhodný  obchod pro všechny strany, příště se vám bude zase lépe pronajímat, ale vše si důkladně prohlédněte, vyzkoušejte. Plaťte mu až při konečném předání věcí a bytu a podepište si jednoduchou kupní smlouvu nebo si připravte výdajový doklad (bude se vám hodit i pro danění výnosů).

   Uklizený byt je naděje, že vše bude OK.

Ve smlouvě o nájmu byste měli mít popsány bližší detaily, co vše a jak má být uklizeno, kdy musí nájemce malovat (zpravidla při znečištění stěn oproti počátečnímu stavu bytu a při délce nájmu nad dobu stanovenou ve smlouvě – já uvádím 24 až 36 měs.). Poptejte se nájemce, co nefunguje, zkontrolujte svítidla, koupelnu (hlavně tmely kolem sprchového koutu, vany i umývadel), fungující ventilátory, žaluzie… vše si zapisujte do bloku a bavte se o tom, zda zajistí nájemce, jelikož je to drobná oprava nebo běžná údržba nebo je to velká oprava a musíte řešit nyní, proč nehlásil dříve apod. Poraďte mu opraváře, servisy, čistící prostředky, zapůjčete schůdky, nářadí, škrabku, nabídněte i pomoc se stěhováním. Dejte mu písemný seznam úkolů a dál s ním komunikujte, průběžně kontrolujte, zda zvládá a chvalte každý pokrok.

V bytech, kde jste dovolili chov zvířete, pečlivě prohlídněte škrábance na dveřích, poškození nábytku, možná i vaší sedací soupravy, chlupy mezi žaluziemi a v mřížkách topení, poškození podlah v místě jejich krmení, upozorněte nájemce na vše, co vidíte a cítíte, co chcete dát do pořádku. Snad máte složenou i vyšší jistotu.

Pokud děláte kontrolu svého bytu poprvé a měli jste byt rádi nebo jste ho těžce spláceli, budovali, uklízeli na začátku,  bude vám něco líto, rozčílí vás ledacos. To je normální, přesto na nájemce nekřičte, nevyhrožujte mu, ať to dokončíte v klidu. Něco nájemce obvykle ještě opraví/uklidí, zbytek zvládnete ze složené jistoty nebo ze svých zdrojů, úklid se dá zajistit za 200 Kč/hod (od studentek),  náš "ideální stav" je zvládnutelný beze ztrát pronajímatele. Berte to i jako "poučný příběh ze života".

S nájemcem si sjednáte čas konečného předání bytu, nejlépe o něco dříve,  než skončí smlouva (2 dny dopředu jsou ideální), ať máte rezervu na práce, které zůstanou na vás, nejpozději poslední den nájmu ráno (ikdyž máme ve smlouvě 18 hod).  U většího bytu počítejte s 2 hod času, nespěchejte. Je to důležitá akce, kterou nepodceňujte, vlastně se na ni od počátku obchodu připravujeme.

          nové byty Rokycanova se dobře pronajímají

Připravíte si závěrečný předávací protokol – podle protokolu na začátku, ve 2 výtiscích, na místě doplníte vše 2x perem a podepíšete. Jinak požádejte makléře nebo někoho z rodiny o pomoc. Smyslem celého protokolu je sepsat a zkontrolovat vše, co se dá:

  • Vrácené a chybějící klíče, ovladače, zapsat stavy měřidel (elektroměr, plynoměr, vodoměry, jednotky tepla..), dobré je mít s sebou kličku i baterku, fotoaparát/telefon s foto

  • Jednotlivé místnosti po vyklizení nábytku musíte projít (ideálně s nájemcem), zkontrolovat výmalbu, podlahy, hmoždínky, hřebíky, úklid, svítidla, všechno předané vybavení a jeho funkčnost, všechny přístroje, návody a do protokolu potvrdit, že vše je OK nebo sepsat „závady k řešení“. Já kontroluju stejně jako na začátku – každou místnost, každou zásuvku,  skříňku, všechny spotřebiče, všechny žaluzie, balkon, sklep, garáž..

  • Pak se s nájemcem dohodněte, co je ještě schopen a připraven pořešit do večera (chybějící klíče, plechy do trouby, uklidit ledničku, dokoupit žárovky, vrátit chybějící věci..) a co musíte pořešit vy, snažte se dohodnout jak na nacenění prací/závad, ale buďte opatrní v končeném účtování. Nájemce bude spěchat a již bude unavený ze stěhování a uklízení svého nového bytu a bude to chtít mít brzy vyřešené. V duchu počítejte a pokud vám jistota na to stačí, dohodněte maximum možného - včetně sazby za úklid 200 Kč/hod, pak mu doložíte účty od malíře nebo náklady na barvy + 300 Kč/hod, přislibte podrobné vyúčtování

  • Sepište dlužné částky nájemného a záloh nebo potvrďte všechny platby nájemci do protokolu

  • Zkontrolujte trvalé bydliště v OP, nejlépe všech osob za nájemce, zeptejte se na jeho novou adresu, nové kontakty.

  • Kauci/jistotu vracejte na místě v hotovosti při předání  bytu jen v případě, že máte vše již spočítané - vyúčtované a je vše naprosto bez závad! Také vám musí i nájemce podepsat, že jistotu/kauci převzal zpět.

                      u domů kontrolujete i zahradu

Závady při předání bytů, které vás můžou potkat  (moje zážitky z předání 50ti bytů a domů)

1. Snadno řešitelné:

  • Zašpiněné stěny u vypínačů, košů, od dětí, ulámané rohy v předsíni, plíseň v rozích místností - koupelna, chodby..

  • Špinavá trouba, špinavý sporák, mastná digestoř, neumytá mikrovlnka

  • Málo umytá lednička, plíseň v mražáku (nevětral od vyklizení), voda na zemi pod ledničku

  • Zaprášené žaluzie, přetrhané ovládání, nefungující ovládání vertikálních žaluzií, padající garnyže a rolety

  • Utržené koše v kuchyňské lince, znečištěná skříňka s košem, pracovní deska

  • Harampádí ve sklepě, na balkoně, ve spol. prostorách - asi odvezete na skládku

  • Špinavé mřížky u ventilátorů v koupelně a na WC, uvolněné krytky u el. zásuvek, nevyčištěné mřížky u vytápění v podlaze

  • Neuklizená spíž, zbytky jídla ve skříni, mravenci všude, neumyté obklady

  • Váš nábytek není na původním místě, ale rozebraný ve sklepě nebo na jiném místě, než byste čekali

  • Polepky na obkladech v koupelně, různé háčky, nevyčištěné odpady

  • Zaprášená svítidla, nesvítící žárovky, chybí baterie v regulátoru topení, na plynovém kotli bliká červená kontrolka

  • Zašpiněné matrace v postelích - další nájemník bude chtít nové, promyslete vše už na začátku nájmu, ideálně - ať si každý pořídí svoje matrace

  • Nevyčištěný krb a špinavá celá stěna u krbu od sazí, komín bez vymetení, bez revize (nutno sjednat povinnosti nájemce ve smlouvě)

Obtížněji řešitelné, dražší náprava:

  • Nefungující myčka, pračka, lednička, sporák 

  • Poškozené plovoucí podlahy v místě krmení psů, popraskaná dlažba, pozor na to, je to velká oprava od odborníka, cenu předem neodhadnete

  • Zamazané díry po hmoždínkách sádrou v barevně vymalovaných stěnách, nutno přemalovat a nemalovat příště raději barevně

  • Špatný stav sprchového koutu a vany, kdy zatéká delší dobu voda stěnou k sousedovi ( příčinou jsou netěsnící tmely kolem vaničky a nevyčištěné odpady - čekají vás velké výdaje na opravy)

  • Rozbitá okna, dveře, propálené podlahy

Nelekejte se, běžné jsou tak 3 závady na každý byt. Byty při konečném předání "bez závad" také existují, k tomu časem dojdete.

Rady a zkušenosti z předávání našich bytů:

  • Nejhůř se testuje funkčnost automatické pračky a myčky. Pokud nájemci na 100% nevěříte,  připravte se předem na spuštění krátkého programu, nechte doběhnout za přítomnosti nájemce, jinak řešte opravu před koncem nájmu.

  • Předání bytu musí mít pevně v rukách pronajímatel, nikoliv nájemce, ani makléř vás nezachrání. U většiny bytů platil totiž provizi na začátku nájmu nájemce, proto makléř nemůže rozhodovat ve prospěch jedné strany, může vám oběma pouze asistovat, něco i poradit, také má zájem na dobrém stavu bytu pro dalšího nájemníka. Rozhodnutí a uzavření dohody o dalším postupu s nájemcem je na pronajímateli!  Asistence makléře je služba placená (800 až 1200 Kč podle velikosti bytu), mezi makléři práce málo oblíbená. Pokud hradil část provize pronajímatel a pronajímáme společně dál, vždy pomůžeme.

  • Po předání klíčů od nájemce od bytu, domu a garáže máte 70% práce za sebou. Teď máte podle smlouvy 15 až 30 dnů na provedení potřebných oprav, malování, vyúčtování záloh a složené jistoty. To už je jednodušší práce, můžete požádat makléře o pomoc, využít starší vzory, rozdělit práci.

              oblíbené byty v Bacherově ulici

bytový dům Samotišky

Rozumný pronajímatel musí být do jisté míry tolerantní a celý pronájem brát jako obchod (v nájmu je obvyklé opotřebení), jinak by nemohl pronajímat byt nikomu. Byt v původním stavu vám nikdo nemůže vrátit. Do žádného nájemce úplně nevidíte, občas nás naopak překvapí výborným stavem bytu i na konci.

  • Pokud nájemce platil min. 1 rok, něco tolerujte – drobné opravy žaluzií, neumytá okna, podlahy čisté jen z 80%...

  • Pokud platil nájemce spolehlivě víc jak 2 roky, bude opotřebení sice vyšší, ale pro vás bylo vše pohodlnější. Co asi překousnete - nezamalované hmoždínky, filtry v cirkulační digestoři k výměně, chybějící uklízecí nářadí i rohožku, nevyprané záclony, závěsy, ....ale ne špinavé stěny, (raději si přemalujte sami)

  • Nestresujte se z úklidu zbytečně moc, je normální, že muži nedokážou tak pečlivě uklízet jako většina žen, že starší nájemci už moc nevidí, že frajeři úklid neřeší (a to ani v náhradní lhůtě), že matky s dětmi úklid nezvládnou - to se dalo čekat od začátku, jaký bude asi závěrečný úklid.

  • Každý byt si zaslouží, aby ho správný zodpovědný pronajímatel po čase (asi po 4 letech) důkladně uklidil a dal vymalovat sám nebo zajistil profesionální úklid včetně čištění koberců, pohovek, židlí.., nové nátěry zábradlí apod., něco modernizoval a vylepšil, tak asi přišla ta správná chvíle a budete mít na čas pokoj.

Až všechno pořešíte a znovu byt pronajmete, budete mít z celého dokončeného obchodu i příjemný pocit a budete na nájemníka  vzpomínat v dobrém. Příště už víte, jak na to.

*****

Předávání bytů od neplatících nájemníků je zase jiný případ, tak někdy příště popíšu, jak na to.

28.7.2016, Eva Lachová

OL reality s.r.o.
Stupkova 952/18, Olomouc, 779 00
Mobil: +420 603 541 434
IČ: 041 49 441
eva.lachova@seznam.cz
www.olreality.cz

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek