Tato stránka využívá cookies. Ne, to není žádné cukroví, ale soubory, díky nimž například nemusíte znova zadávat stejné údaje, když už jste je jednou vyplnili (více informací). Beru na vědomí

Jak se daří pronajímat byty na jaře 2020?

Na jaře roku 2019 jsme napsali článek o situaci v nájmech bytů  v Olomouci a předpověděli jsme další vývoj nabídky - najdete na www.olreality.cz.

Je 21. březen 2020 a je čas pospat aktuální stav a tady jsou naše další zkušenosti.

1. počet nabídek bytů k pronájmu skutečně výrazně přibylo, a to hlavně 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1.

Developeři předali nové byty v projektech přístupných z na ulici Wolkerova, dokončená je 1. etapa ve Vilaparku – 70 bytů, k pronájmu min. 10 bytů, dále domy ve Slavoníně, byly rekonstruovány další byty v panelových domech i starších domech v centru, takže  aktuální nabídka všech bytů v Olomouci k pronájmu je kolem 200 ks (sreality uvádí 253, ale část je duplicitně) + soukromá inzerce. Je to téměř 2násobek oproti jaru 2019.  Rodinných domů se zahradou je k pronájmu stále málo.
K prodeji je aktuálně v inzerci cca 500 bytů. Během roku 2019 bylo často 800 nabídek, takže se prodej daří. Staví se v mnoha lokalitách,  do 2 let se dokončí  developerské projekty na ulici Šantova, velký dům B v projektu Zlaté terasy (200 bytů), 2. etapa ve Vilaparku, domy Střední Novosadská, ul. Tomkova, Loudova, všude bude 1/4 až 1/3 bytů k pronájmu. Odhaduji proto další růst nabídky, hlavně bytů 1+kk a 2+kk, ve všech lokalitách.
 
Ceny nájmů v bytech v Olomouci vzrostly oproti minulému roku, i díky dosud dobré poptávce a vyšším kupním cenám bytů. Naši klienti uzavírali  dodatky k nájemním smlouvám s navýšením nájmu podle inflace (za rok 2019 byla míra inflace 2,8 %), hlavně v novostavbách. V r. 2019 vzrostly ceny elektřiny a další zdražení bylo oznámené od 1.4.2020, proto u nezateplených budov nájmy majitelé zvýšili jen o malou částku (cca 200 Kč/měs) z obav, že budou nájemci mít po vyúčtování (04/2020) velké doplatky za služby. 
 
 
      
 
2. Co nám pomohlo za uplynulý rok pronajmout byty solidním zájemcům?  Je to doplnění doporučení, co jsme sepsali v článku v r. 2019.
 
Vždy pomohlo, když vybavení bytu je "k jednání", tedy majitelé nemají problém si něco odstěhovat nebo přemístit do sklepa, když nájemce nebude chtít využívat - např. zánovní pohovku, stolek, postele, matrace, starší lednici....nebo naopak souhlasili, že jsou připraveni byt dál vybavit novým vybavením - lednička, MV, věšáková stěna, venkovní žaluzie.  Řešila jsem i pronájmy nových bytů pro zahraniční manažery a tam jsme se domluvili na dovybavení (pohovka, stůl, židle, vestavěná skříň) . Jiný byt chtěla společnost pro manažera kompletně vybavit včetně televize a nádobí s navýšením nájmu, propočet vybavení jsme udělali do 2 až 5 let.  Nábytek si vybrali z katalogu IKEA nebo jsem vybrala já podle toho, co máme vyzkoušeno (ASKO, TSBohemia) a poslala jsem fotografie a odkazy na vše předem k výběru. Po odsouhlasení zájemce vše pořídil pronajímatel na své náklady a zajistil dopravu, montáž. U bytu 2+kk jsme pořídili dovybavení do 80 tis. Kč, navýšení nájmu na 3000 Kč/měs na 2 roky bylo vyhovující pro oba.  Vše je se zárukou a je naděje, že i po ukončení nájemní smlouvy bude vybavení vyhovovat dalšímu nájemci.
Když jsem inzerovala více zařízené byty, zánovním nebo historickým nábytkem, bylo zájemců méně. Až jsem se s majiteli dohodla na doplnění inzerátu -   "majitel je připraven cokoliv odstěhovat", bylo 6 zájemců o prohlídku za 3 dny. Po telefonu mi řekli - "my se na to podíváme a až na prohlídce vám řekneme, co chceme a co ne". Dopředu to vlastně nikdo přesně neví. Každý počítá s tím, že si něco pořídí sám. Zájemci byli rádi, že do smlouvy vložíme ujednání, že se dá i později odstěhovat vybavení, které si sami pořídí a již nebudou v bytě chtít - např. pohovku, křeslo, stůl, postele. Když si nájemce musí něco koupit a smontovat  sám, víc si toho pak váží a bývá i stabilnější nájemce.
 
Vidím, že zájemci mají rádi nové a moderní vybavení. Líbilo se jim, přáli si a díky tomu si i byt i pronajali - velké lodžie do zeleně, venkovní žaluzie na el. pohon, pohovky s relaxační funkcí, úsporné tiché lednice a mikrovlnky, televizi s novými technologiemi, dost skříní a úložných prostor v bytě,  větší koupelnu s velkým sprchovým koutem i vanou, pohodlné židle do pokoje i na balkón, připojení na internet 100/100 po optice, LED svítidla s regulací výkonu i barvy světla. Nájemci mají často dost svých věcí, ocenili proto velký zděný sklep, šatny s úložným prostorem, komoru na dražší kolo poblíž bytu. U bytů 1+kk rozhodlo, zda mají muži - sportovci kam dát bezpečně svoje kolo a lyže, jaký je terén v okolí na cyklistiku. Ve Vilaparku jsou i umývárny na kola, také příjemný bonus. U manažerů bylo důležité, jak snadné je napojit se ráno na dálnici, aby byt byl na té správné straně Olomouce.
Nájemci chtějí jen nové tvrdé matrace do postelí, klidně si pořídí sami. Nakonec o úspěšném pronájmu rozhodlo těch posledních 100 tis. Kč, které majitelé investovali do dokončení a vybavení bytu.
 
Osoba pronajímatele je také velmi důležitá, ptali se na něho, chtěli se s ním před rezervací potkat osobně a zjistit vzájemné sympatie.
 
     
 
rozdělení nájemného za byt a garážové stání zvlášť také pomohlo - nabídli jsme i druhé garážové stání v sousedním domě za příplatek. Tím vypadají nabídky bytů v inzerci levnější a zajímavější pro všechny zájemce, ikdyž 80% zájemců chtělo byt i s garážovým stáním.  Ukázalo se, že ne každý zájemce má auto, hlavně senioři a sami by si nevěděli s podnájmem rady. Garážové stání jsem vyřešila s jiným zájemcem do týdne, stačily růžové lístky na nástěnku v domě, jednoduchá smlouva  a všichni jsou spokojeni.
 
- naučili jsme se zvládnout pronajímat byty seniorům.  Senioři se stěhují z různých důvodů - prodávají velký dům, o který se již nechtějí starat,  nebo jim končí z nějakého důvodu stávající nájem nebo je příbuzní a děti chtějí mít blíže ke svému domu a chtějí jim pravidelně pomáhat s péčí o domácnost. Někteří se rozvedli a prodali společný majetek.  Senioři berou nájem zodpovědně a pokud se jim splní jejich přání - bezbariérový přístup, pěkná lodžie do klidu, vyhovující lokalita kde to mají rádi, kde mají své blízké na dosah, budou spokojeni. Vždy se ptáme, jak je to pro ně finančně zvládnutelné, zda mají finanční rezervu. Často jim pomáhají jejich děti a pak je to dobře řešitelné.  Některé smlouvy jsme uzavřeli s jejich dětmi, aby to bylo pro všechny jednodušší, byt viděli jen přes inzerci.
 
- často se stalo, že majitelé a nájemci jsou podobná skupina lidí - jak věkově, tak pracovně, tak přístupem k životu. Pomohlo nám, když majitelé zvládají komunikaci v angličtině.
 
- úspěšnému pronájmu pomohlo, když část nebo celou provizi realitní kanceláře hradil pronajímatel. Nájemce jde vždy na více prohlídek bytů a rozhoduje se podle emocí a rozumu. Když do inzerátu můžu napsat, že při uzavření smlouvy v krátké době/do 14 dnů nehradí zájemce provizi realitní kanceláře, volá hodně lidí. Většina inzerátů na realitních serverech uvádí, že nájemce hradí provizi ve výši 1 měsíčního nájmu, takže i každé snížení je pro řadu zájemců zajímavé. Jindy zase ocení zájemce jiné věci - možnost stěhování podle sebe, možnost dovybavení ap. Na začátku spolupráce s majiteli vše probereme a domluvíme se na výši odměny, pracujeme pro oba - pronajímatele i zájemce.
 
- zájemci ocenili, že byt byl takový, jaký podle inzerátu čekali. Proto byty fotíme převážně bez širokoúhlého objektivu, aby nevypadaly větší, než ve skutečnosti jsou, aby nedošlo ke zklamání na prohlídkách. K inzerátu kreslíme půdorys bytu s kótami, včetně  stávajícího vybavení, světových stran, okolí.
 
      
 
 
3. Co se nedařilo pronajmout?
- byt 3+1, 5. NP s lodžií, částečně zařízený, čistý, v Olomouci na sídlišti, s umakartovou koupelnou a starší kuchyní, bohužel nenašel svého zájemce, co by splnil představy majitele, ani po 4 měsících a 14 reakcích. Buď měli zájemci několik exekucí, několik zvířat nebo špatně komunikovali, nedostavili se na prohlídku nebo i podpis rezervace.
Když někdo hledal byt 1+kk nebo 2+kk k nájmu za vyšší cenu a nemohl tam mít zvíře nebo chtěl slevu, tak jsem tento byt nabídla, všichni reagovali podobně - "my nechceme do paneláku, chceme novější byt s garážovým stáním". Přesun zájemců z cihlových domů do paneláku se tedy nedařil.
Pomůže zřejmě jen vylepšení koupelny o novou vanu a umývadlo, zrcadlo a současně snížit nájemné.
 
- nedařilo se navýšení nájmu podle přání majitelů (o 5%)  ani u pěkného bytu 2+kk s GS v zimním období, pomohlo až mírnější navýšení a příplatek za psa, rozdělit nájemné na byt a garážové stání, pronájem se domluvil  hned jak byl byt volný.
 
4. Co bude dál?
Kvůli koronaviru je vyhlášený stav nouze, prohlídky bytů aktuálně odkládáme  o min. 1 týden, vše se v realitách odsouvá. Zájemci dál píšou a volají, řeší svoje bydlení. Do ekonomických potíží se můžou dostat lidé zaměstnaní v různých oborech - z oboru cestovního ruchu, z gastronomie, zahraniční studenti, z různých výrobních firem omezujících produkci. Na druhou stranu budou lidé opatrnější při pořizování vlastního bytu na hypotéku, budou bydlet v nájmech čím dál víc.
 
Věřím, že již během 2. poloviny dubna 2020 bude lépe, budeme moci pokračovat v prohlídkách a lidi budou větší optimisti . Očekávám, že se část lidí  rozhodne pro změnu bydlení, a to z důvodu ekonomických (snaha ušetřit na nájmu nebo času a nákladů na dojíždění ) nebo osobních (nové vztahy i rozchody, rozvody, další přírůstek do rodiny). Dlouhodobější pobyt doma bude s omezením volnočasových aktivit bude mít vliv na to, zda smlouvu nájemci prodlouží o další rok či nikoliv. Citlivě vnímají, zda mají u bytu balkón/lodžii, jaký je hluk v domě, jak vychází se sousedy, jaká je vyhlídka, jak se u domu parkuje, jak se jim pracuje z domů, když jsou všichni doma.
 
 Nabídka bytů v Olomouci bude i nadále velká, každý si může vybrat - různé lokality, velikosti bytů, vybavení, ceny. Zaujmout zájemce bude vyžadovat ochotu a rozumný přístup na straně majitelů,  dobrý odhad, zkušenosti a  pečlivou práci od makléřů.
 
Pro majitele je příjem z pronájmu bytu jistota i v době jakékoliv krize, proto stojí za to nepodcenit, pronajímat s odborníky a nájmu se trochu věnovat i během nájmu.
 
Když budete chtít se poradit s čímkoliv ohledně pronájmu bytu nebo garážového stání, ozvěte se, budu se těšit. Další naše články ohledně rad pronajímatelům, vyúčtování záloh a jak na daně - najdete na www.olreality.cz.
Ing. Eva Lachová
tel: 603 541 434, eva.lachova@seznam.cz
V Olomouci, 21.3.2020
 
 
 
 
 

OL reality s.r.o.
Stupkova 952/18, Olomouc, 779 00
Mobil: +420 603 541 434
IČ: 041 49 441
eva.lachova@seznam.cz
www.olreality.cz

Zpět na úvod | Nastavit jako domovskou stránku | Kontakty | Mapa stránek